O Estado que Não Sabe Quantas Casas Tem: Falta um Cadastro Nacional de Imóveis Devolutos?

A crise habitacional avança, mas ninguém sabe, ao certo, quantas casas estão desocupadas e utilizáveis em Portugal. Sem um inventário fiável de imóveis devolutos, as políticas públicas agem às cegas. O que está a falhar? E quem lucra com essa invisibilidade?

Quantas casas devolutas existem em Portugal? 400 mil? 730 mil? Mais de um milhão? Depende de quem responde — e da definição usada. O que é certo é que, em pleno colapso do acesso à habitação, o Estado português não dispõe de um cadastro nacional fiável de imóveis devolutos, nem de um sistema unificado para partilhar essa informação entre autarquias, ministérios, serviços fiscais e programas de habitação.

A consequência é dramática: milhares de habitações desocupadas permanecem invisíveis, inacessíveis ou juridicamente bloqueadas, enquanto famílias esperam por realojamento, os preços de arrendamento disparam e os programas de reabilitação falham metas consecutivamente.

“O Estado não conhece o seu próprio património. E se não sabe o que tem, não pode planear com eficácia”, denuncia Helena Matos, técnica superior na área de ordenamento urbano. “O problema não é falta de casas. É falta de gestão pública.”

Um país de casas vazias e bases de dados desconectadas

De acordo com os Censos 2021, havia 731.828 alojamentos sem residentes habituais em Portugal. Contudo, esse número inclui casas de férias, imóveis em transição, em ruínas ou com uso ocasional — o que impede uma leitura clara da real disponibilidade habitacional.

Ainda assim, o dado serve de alerta: 13% do total de habitações em Portugal estão desocupadas — um número elevado para padrões europeus.

Mas onde estão essas casas? Em que estado se encontram? Quem as possui? São habitáveis? Podem ser reabilitadas? Nenhuma entidade consegue responder cabalmente.

“Temos informações dispersas entre o INE, as finanças, os serviços de urbanismo municipais, a EDP e os operadores de água”, explica Miguel Ferrão, especialista em Sistemas de Informação Geográfica. “Mas falta interoperabilidade. Os dados não comunicam entre si. E a maioria não é acessível em tempo útil.”

O que propõe o relatório? Um inventário interoperável e público

A “Proposta de Política de Habitação – Eixos Estratégicos e Recomendações” dedica um capítulo inteiro ao problema. E não tem meias palavras: “Sem uma base de dados unificada, será impossível aplicar qualquer política estrutural de reaproveitamento habitacional.”

Entre as propostas-chave estão:

• Criação de um Cadastro Nacional de Imóveis Devolutos com cruzamento automático de dados fiscais, cadastrais, censitários e urbanos;
  
• Plataforma digital interoperável entre municípios e administração central;
  
• Acesso público (parcial) com mapas interactivos e dados agregados;
  
• Inclusão de imóveis do Estado, autarquias, empresas públicas e privados;
  
• Indicadores de habitabilidade, estado de conservação, titularidade e uso real.
  

Este sistema permitiria identificar com precisão imóveis desocupados e habitáveis, preparar intervenções urbanas e aplicar instrumentos como o IMI agravado ou o arrendamento forçado com base factual e transparente.

Porque é que ainda não existe? Inércia, resistência e opacidade

Apesar de diversas tentativas — desde o Programa Reabilitar para Arrendar ao mais recente PRR —, nunca foi criado um sistema nacional coerente de inventário habitacional.

Os obstáculos são múltiplos:

• Resistência de grandes proprietários (fundos, bancos, seguradoras) à divulgação de imóveis vagos;
  
• Falta de investimento tecnológico e recursos humanos nas autarquias;
  
• Cultura de opacidade na gestão patrimonial do Estado;
  
• Ausência de vontade política para contrariar interesses estabelecidos.
  

“O inventário é um acto de soberania democrática. Permite à sociedade conhecer os recursos disponíveis e exigir responsabilidade. Por isso mesmo, é politicamente incómodo”, afirma Teresa Salgueiro, activista pelo direito à habitação.

Segundo apurámos, apenas uma minoria de municípios dispõe de inventários sistematizados, e mesmo esses raramente são públicos ou actualizados. O IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) também não divulga um mapa nacional das casas devolutas sob sua gestão.

Sem inventário, as políticas públicas falham — e o mercado agradece

A ausência de dados concretos tem consequências reais. Programas como o 1.º Direito, o Porta 65+ ou o Programa de Apoio ao Arrendamento acessível não conseguem identificar imóveis viáveis para reabilitação, nem avaliar a sua distribuição geográfica ou tipológica.

Em contrapartida, o mercado imobiliário beneficia da opacidade: sem dados oficiais, não há pressão sobre os grandes detentores de imóveis vazios, nem sobre a banca, que continua a acumular património habitacional sem uso efectivo.

“Quem controla os dados, controla a política”, resume Miguel Ferrão. “E neste momento, os dados habitacionais estão fragmentados, capturados ou simplesmente inexistem.”

O que está em jogo? Planeamento, justiça e transparência

A criação de um cadastro nacional de imóveis devolutos não é apenas uma medida técnica — é um instrumento de planeamento urbano, justiça social e transparência democrática.

Se implementado com rigor, permitirá:

• Mapear a realidade do território com base factual;
  
• Evitar construção nova desnecessária;
  
• Reutilizar habitação existente com sustentabilidade;
  
• Aplicar medidas fiscais e jurídicas com critério;
  
• Restaurar a confiança na acção pública.
  

Mas enquanto esse cadastro não existir, Portugal continuará a legislar às cegas — e a pagar caro por isso.