De Costa a Montenegro: a habitação muda a cada Governo

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Resumo

Entre outubro de 2023 e o final de 2025, a política de habitação portuguesa mudou de direção a meio do caminho.
O Governo foi mais longe do que o previsto no seu programa e anunciou também o fim da suspensão de licenças no alojamento local e o fim da proibição de transmissão dessas licenças.
A própria Comissão Europeia tem vindo a trabalhar o tema do alojamento local e das plataformas digitais, o que pode acrescentar uma camada europeia ao quadro nacional.

Em três anos, Portugal aprovou um pacote de habitação e revogou-lhe o coração. A timeline de uma viragem regulatória — e do que ela custa a um mercado que precisa de previsibilidade.

Entre outubro de 2023 e o final de 2025, a política de habitação portuguesa mudou de direção a meio do caminho. O programa Mais Habitação foi aprovado, aplicado e parcialmente desmontado — tudo em pouco mais de dois anos, e por dois Governos de cor diferente.

Para um setor onde uma obra demora anos a sair do papel, dois anos é o tempo de uma reviravolta completa.

Outubro de 2023: o Mais Habitação

O ponto de partida foi a Lei n.º 56/2023. O Governo do PS apostou numa filosofia de intervenção no mercado. Entre as medidas mais marcantes estavam o arrendamento coercivo de habitações devolutas, restrições ao alojamento local e uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local. No mesmo pacote, o fim da emissão de novos vistos gold para investimento imobiliário.

A lógica era clara: se há casas vazias e casas a render a turistas, o Estado força-as ou penaliza-as para que voltem ao mercado de habitação.

Abril de 2024: a inversão

A mudança de Governo trouxe a mudança de filosofia. O Executivo da AD, liderado por Luís Montenegro, classificou várias normas como “medidas erradas”. A posição oficial passou a ser que a intervenção pública deve fazer-se pela subsidiação dos arrendatários que precisam, e não pelo castigo generalizado dos proprietários.

O Governo enquadra esta viragem como reposição de confiança no mercado. Os críticos chamam-lhe desproteção dos inquilinos. Os factos da timeline não tomam partido entre as duas leituras — registam apenas o que foi revogado.

Julho e setembro de 2024: o desmonte

A revogação fez-se por decretos sucessivos. O Decreto-Lei n.º 43/2024, de 2 de julho, revogou o arrendamento obrigatório de habitações devolutas. O Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, revogou a contribuição extraordinária sobre o alojamento local.

O Governo foi mais longe do que o previsto no seu programa e anunciou também o fim da suspensão de licenças no alojamento local e o fim da proibição de transmissão dessas licenças. Houve resistência parlamentar e parte do quadro ficou dependente de regulamentação municipal. O resultado é um sistema feito de camadas que nem sempre encaixam.

O que isto custa

A pergunta que um proprietário ou um inquilino faz é simples: com que regras conto daqui a três anos? Em matéria de habitação portuguesa, nos últimos três anos, a resposta honesta foi “não se sabe”. As zonas de contenção do alojamento local, por exemplo, ficaram num limbo após a revogação de 2024, com muitos municípios a aplicar medidas temporárias enquanto não aprovam regulamentos definitivos.

E a história ainda não fechou. A própria Comissão Europeia tem vindo a trabalhar o tema do alojamento local e das plataformas digitais, o que pode acrescentar uma camada europeia ao quadro nacional.

Um mercado lê leis como um agricultor lê o céu: para saber se vale a pena semear. Três anos a mudar de céu é tempo a mais sem ninguém saber se chove.