Custos de construção Portugal: por que licenças, materiais e tempo travam a oferta de habitação

O debate sobre a crise da habitação em Portugal costuma começar com um reflexo: “é preciso construir mais”. O relatório “Acesso à Habitação em Portugal: evolução recente e retrato atual” (dezembro de 2024) aceita a urgência — mas desmonta a frase feita. O problema não é só quantidade. É onde, para quem e a que preço se constrói. E, sobretudo, quanto tempo demora até a primeira chave existir.

Os dados de construção contam uma história de travão puxado: o número de fogos concluídos caiu para mínimos históricos, ao mesmo tempo que as transações recuperaram e atingiram um máximo perto de 2022. Resultado: com pouca construção nova, “a maioria das transações” passou a acontecer no parque já existente.

E quando a oferta nova chega tarde, chega cara.

O estrangulamento começa no licenciamento

O relatório aponta um obstáculo que o país conhece de cor, mas raramente coloca no centro da discussão: processos burocráticos de licenciamento longos. Há uma distância temporal entre a “intenção de construir” e a conclusão do imóvel que pode durar anos; por isso, fogos concluídos num certo ano refletem decisões tomadas muito antes.

Isto cria um efeito perverso: quando a procura sobe depressa (turismo, investimento, migração interna, crédito barato num ciclo), o mercado não responde “em tempo útil”. A oferta não acompanha. A tensão nos preços cresce.

Daquela lentidão, nasce uma conclusão inquietante: a crise acelera, o licenciamento arrasta-se.

Materiais e mão-de-obra: o preço-base deixou de ser baixo

Mesmo que o licenciamento fosse mais rápido, há um segundo estrangulamento: os custos de construção. O relatório cita o Índice de Custos de Construção de Habitação Nova do INE para assinalar que os custos aceleraram por causa da mão-de-obra e dos materiais.

E dá um número que cola à realidade: em 2022, segundo o Sistema de Informação de Custos de Construção da Confidencial Imobiliário, o preço médio de construção rondava 1.500 €/m².

O ponto-chave não é só o valor em si. É o que ele implica: aumentar construção sem garantir acessibilidade significa construir mais casas que a classe média não consegue comprar.

O relatório reforça isto com outra comparação dura: em 2023, imóveis novos estavam “substancialmente mais caros” do que os existentes, com diferença superior a 400 €/m².

Construir mais… ou usar melhor o que já existe?

Há um dado que muda a conversa: Portugal tem cerca de 6 milhões de alojamentos para 4,1 milhões de agregados e 12% do parque está vago.

Poderiam argumentar que, com estes números, construir mais seria desperdício. A objeção tem lógica — mas não resolve a geografia. O relatório sublinha que a questão é territorial: há zonas com casas a mais e zonas com casas “no mercado” a menos. No Algarve, por exemplo, existem municípios com mais casas do que pessoas, e ainda assim a pressão de preços e exclusão habitacional agrava-se.

A concessão honesta é esta: construção nova pode ser necessária, mas não é automaticamente a resposta. Captar devolutos, trazer casas subutilizadas para o mercado e garantir que o próprio Estado dá o exemplo na utilização do seu património também entra na equação.

Reabilitação urbana: menos regras, mais luxo

Na segunda metade da década de 2010, houve o maior impulso de reabilitação em Portugal — empurrado pelo turismo e pela pressão imobiliária. O relatório lembra que parte deste ciclo foi feito com um regime excepcional que reduziu exigências normativas (RERU, 2014), dispensando regras técnicas por serem vistas como “onerosas”.

E aqui surge a ironia: a reabilitação não se traduzíu, necessariamente, em mais habitação para a classe média. Pelo contrário, muitos edifícios reabilitados foram canalizados para segmentos de luxo ou usos turísticos (hotelaria e AL), contribuindo para a subida de preços.

Daquela “simplificação”, ficou uma cidade mais bonita — e menos habitável para quem nela trabalha.

Se a oferta cresce devagar e a preços altos, a crise não é um acidente: é um mecanismo.