Resumo
- Em Lisboa, por exemplo, vários imóveis pertencentes a fundos de investimento estão formalmente registados como estando “em obras”, o que suspende a aplicação do IMI agravado.
- Em Matosinhos, a câmara tem aplicado o imposto com apoio de um gabinete de mediação habitacional, que ajuda os proprietários a recuperar os imóveis com financiamento europeu.
- Para o fiscalista Henrique Vasques, “o IMI agravado devia ser parte de uma estratégia mais ampla, com um regime de excepção clara para situações de herança, e com benefícios para quem….
O imposto sobre imóveis devolutos pretende travar o abandono urbano e incentivar a reabilitação. Mas está mesmo a funcionar? E quem está, afinal, a pagar a factura?
Desde 2012, os municípios portugueses podem aplicar uma majoração até 12 vezes no valor do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) a prédios devolutos. A medida foi apresentada como forma de pressionar proprietários a recuperar imóveis abandonados e combater a crise habitacional. Mas treze anos depois, os resultados são ambíguos — e a justiça fiscal da medida continua a ser contestada.
O relatório “Casas Devolutas e Crise Habitacional” confirma que o IMI agravado tem sido aplicado com intensidade desigual, afectando sobretudo pequenos proprietários, muitos dos quais herdeiros de imóveis em situação indefinida. Em contrapartida, grandes fundos ou empresas com dezenas de imóveis devolutos escapam frequentemente à sanção — por via de moratórias legais, obras mínimas simuladas ou contestações judiciais.
Quando o imposto não chega ao especulador
Segundo dados compilados pela Associação Nacional de Proprietários (ANP), entre 2021 e 2023, mais de 60% dos imóveis com IMI agravado pertenciam a particulares. Entre estes, cerca de um terço estavam envolvidos em processos de herança, partilha ou litígio — ou seja, sem gestão directa possível. “A medida está a atingir os mais frágeis, e não os verdadeiros responsáveis pela desertificação das cidades”, acusa António Frias Marques, presidente da ANP.
O relatório reforça esta tese: muitos dos grandes operadores imobiliários sabem contornar a aplicação da penalização. Em Lisboa, por exemplo, vários imóveis pertencentes a fundos de investimento estão formalmente registados como estando “em obras”, o que suspende a aplicação do IMI agravado. Noutros casos, processos de reabilitação arrastam-se com pequenas intervenções cosméticas que servem para iludir a fiscalização.
Fisco local sem meios, municípios sem coragem
A aplicação do IMI agravado é da competência das câmaras municipais, mas exige levantamento técnico, notificações formais e prazos de defesa. “Trata-se de um processo administrativo complexo, e muitos municípios não têm sequer quadros técnicos suficientes para o aplicar de forma consistente”, admite um técnico da Autoridade Tributária em Coimbra.
A ineficácia é visível: segundo o relatório, apenas 7% dos imóveis potencialmente devolutos em Portugal estão efectivamente a pagar IMI agravado. Em cidades como Lisboa, Porto, Braga ou Setúbal, a percentagem não ultrapassa os 10%.
Na prática, o imposto serve mais de dissuasor simbólico do que de política fiscal estruturante. “Se queremos combater a especulação, é preciso mais do que penalizações avulsas. Precisamos de um sistema de mobilização activa de imóveis devolutos”, defende Carla Rodrigues, urbanista do ISCTE.
Para uns, castigo; para outros, incentivo
Entre os defensores do IMI agravado, há quem aponte para casos em que a medida surtiu efeito. Em Cascais, por exemplo, cerca de 400 imóveis foram alvo da penalização em 2022, e mais de metade foram reabilitados ou colocados no mercado nos dois anos seguintes. Em Matosinhos, a câmara tem aplicado o imposto com apoio de um gabinete de mediação habitacional, que ajuda os proprietários a recuperar os imóveis com financiamento europeu.
Ainda assim, os casos positivos são pontuais. A maioria das autarquias limita-se a aplicar o imposto sem qualquer plano de acompanhamento ou apoio. E muitos contribuintes acabam por abandonar os imóveis de vez, por não conseguirem suportar os encargos.
“Fui herdar um prédio do meu pai, com três inquilinos ilegais e infiltrações. Só em IMI agravado paguei quase 4 mil euros em dois anos. Acabei por vender ao desbarato a uma empresa de fundos”, conta Maria de Jesus, 59 anos, ex-proprietária em Campanhã. “Senti-me punida por não ter capacidade.”
Uma medida justa em teoria, falhada na prática?
A intenção original da majoração do IMI era clara: penalizar quem deixa casas ao abandono e criar incentivos para reabilitação. Mas como muitas políticas públicas, o sucesso depende da execução. O actual modelo peca por falta de equidade, seletividade e articulação com outros instrumentos de política urbana.
Para o fiscalista Henrique Vasques, “o IMI agravado devia ser parte de uma estratégia mais ampla, com um regime de excepção clara para situações de herança, e com benefícios para quem entrega os imóveis a programas públicos de arrendamento”. Sem essa distinção, a medida corre o risco de reforçar a inércia, em vez de combatê-la.
🧾 Infografia: Como funciona o IMI agravado?
O que é?
Imposto Municipal sobre Imóveis com majoração até 12 vezes para prédios devolutos há mais de um ano, localizados em áreas de reabilitação urbana.
Quem aplica?
Câmaras Municipais, com base em vistorias e notificações.
Excepções previstas:
– Obras em curso
– Imóveis em litígio judicial
– Razões justificadas de desocupação
Críticas principais:
– Penalização de pequenos proprietários sem capacidade de reabilitação
– Dificuldade de aplicação eficaz
– Evasão por fundos imobiliários
Afinal, justiça fiscal ou ilusão burocrática? O IMI agravado surgiu como promessa de combate à ociosidade habitacional. Mas sem meios para o aplicar de forma justa, o instrumento está a revelar-se mais como um espantalho fiscal do que como um motor de mudança urbana. Num país onde o número de casas vazias ultrapassa largamente o das pessoas sem casa, não basta cobrar — é preciso actuar com estratégia, equidade e visão.
