Resumo
- Entre 2015 e 2023, os preços das casas subiram mais de 100% em Portugal, enquanto a média da União Europeia rondou os 50%.
- casais que adiam a compra de casa, jovens adultos que regressam à casa dos pais e famílias que passam a dedicar uma fatia crescente do rendimento à renda ou à prestação bancária.
- Há também fatores externos, como a política monetária, o aumento das taxas de juro ou a transformação do imobiliário num ativo financeiro internacional.
Em 2023, Portugal ocupou um lugar desconfortável no panorama internacional: tornou-se o país da OCDE com pior relação entre encargos com habitação e rendimento médio das famílias. A conclusão surge no relatório “Acesso à Habitação em Portugal: evolução recente e retrato atual”, publicado em dezembro de 2024 por investigadores da NOVA FCSH/CICS.NOVA, que traça uma radiografia detalhada do mercado imobiliário nacional.
O indicador em causa — frequentemente designado price-to-income ratio — mede o peso que comprar ou arrendar casa tem face aos rendimentos médios das famílias. Quanto maior a distância entre os dois valores, menor é a acessibilidade. Em 2023, Portugal liderava esse ranking negativo entre os países da OCDE, superando economias como Canadá, Estados Unidos ou Países Baixos.
O paradoxo é evidente: Portugal não é o país com as casas mais caras do mundo. Mas é, sim, um dos países onde os preços mais se afastaram dos salários.
Um mercado que disparou mais do que na Europa
O fenómeno não começou ontem. Desde meados da década de 2010, o mercado imobiliário português entrou numa trajetória de valorização intensa. Entre 2015 e 2023, os preços das casas subiram mais de 100% em Portugal, enquanto a média da União Europeia rondou os 50%.
Na prática, isso significa que o mercado português evoluiu ao dobro da velocidade do bloco europeu.
Este crescimento não ocorreu num vazio económico. Durante esse período sucederam-se choques externos — pandemia, guerra na Ucrânia, inflação energética e subida das taxas de juro — que afetaram as economias europeias. Ainda assim, o mercado imobiliário português mostrou uma resiliência rara: os preços continuaram a subir, mesmo quando outras variáveis económicas recuavam.
Lisboa e Porto são frequentemente apontadas como epicentros da pressão imobiliária, mas a tendência estendeu-se progressivamente a outras regiões. Municípios periféricos e cidades médias passaram a registar aumentos que, há uma década, seriam considerados improváveis.
Um problema de preços — e de salários
O indicador da OCDE revela algo mais profundo do que a simples subida de preços. O problema central está no desfasamento estrutural entre o custo da habitação e os rendimentos médios em Portugal.
Os autores do relatório sublinham que os agregados familiares portugueses têm, em média, rendimentos relativamente baixos no contexto europeu e dependem significativamente de transferências sociais.
Quando os preços imobiliários sobem mais depressa do que os salários, a consequência é inevitável:
a taxa de esforço das famílias dispara.
E é exatamente isso que aconteceu. O resultado é visível nas estatísticas e nas histórias pessoais: casais que adiam a compra de casa, jovens adultos que regressam à casa dos pais e famílias que passam a dedicar uma fatia crescente do rendimento à renda ou à prestação bancária.
Na Rua de Arroios, em Lisboa, Marta e Luís — ambos na casa dos trinta — contam que passaram dois anos à procura de casa. O apartamento T2 que visitaram em 2021 por 220 mil euros foi vendido em 2024 por mais de 300 mil. O salário deles, esse, manteve-se praticamente igual.
A matemática é simples. E implacável.
As causas: um sistema que se construiu ao longo de décadas
O relatório identifica vários fatores que ajudam a explicar a escalada dos preços. Alguns são globais; outros são profundamente portugueses.
Entre os fatores endógenos, surgem elementos como:
o legado das políticas públicas de habitação,
a liberalização do mercado de arrendamento,
o peso do turismo urbano e do alojamento local,
a atração de investimento estrangeiro no imobiliário.
Há também fatores externos, como a política monetária, o aumento das taxas de juro ou a transformação do imobiliário num ativo financeiro internacional.
A combinação destes elementos criou uma tempestade perfeita: mais procura, mais capital a entrar no mercado e uma oferta que cresceu lentamente.
O custo social da crise
O impacto vai muito além do mercado imobiliário.
Quando a habitação se torna inacessível, a mobilidade social diminui, a natalidade recua e as cidades transformam-se. Centros urbanos que durante décadas acolheram classes médias e trabalhadores passam a concentrar residentes com maior capacidade financeira ou investidores.
O problema deixou de ser apenas económico. Tornou-se político.
Poder-se-ia argumentar que o aumento dos preços é um fenómeno global e que Portugal não está sozinho nesta crise. É verdade — os dados mostram subidas significativas em muitos países desenvolvidos. Ainda assim, o caso português destaca-se porque o crescimento imobiliário foi particularmente intenso num país com salários relativamente baixos.
Daí a singularidade do diagnóstico.
Entre medidas e incertezas
Nos últimos anos, os governos portugueses multiplicaram iniciativas legislativas: da Nova Geração de Políticas de Habitação à Lei de Bases da Habitação, passando pelos pacotes Mais Habitação e Construir Portugal.
Apesar desse frenesim legislativo, os investigadores apontam para uma dificuldade persistente: a ausência de uma estratégia integrada e de longo prazo para o setor.
Daquela promessa constitucional — o direito de todos a uma habitação digna — restou, para muitos portugueses, uma equação difícil de resolver.
E a frase resume o problema humano desta crise:
Quando a casa deixa de ser um direito e passa a ser apenas um ativo, o mercado vence — mas a cidade perde.
