Da especulação à inação: por que os fundos não arrendam as casas que compram?

Milhares de fogos habitacionais permanecem vazios em mãos de fundos imobiliários. Não por falta de mercado, mas por excesso de cálculo. A casa tornou-se activo financeiro — e o arrendamento, um risco a evitar.

Em teoria, o investimento em imobiliário deveria contribuir para dinamizar o mercado habitacional. Na prática, tem feito o contrário. Nos últimos dez anos, os fundos de investimento tornaram-se um dos maiores proprietários de imóveis urbanos em Portugal — mas uma parte significativa das casas que detêm permanece vazia, fechada, intocada.

Segundo o relatório “Casas Devolutas e Crise Habitacional”, há entre 50 a 70 mil imóveis urbanos nas mãos de fundos que não estão arrendados nem à venda, apenas “retidos”. Trata-se de uma estratégia conhecida no mercado como land banking ou asset parking: adquirir, manter e esperar que os preços subam. Com a valorização garantida, arrendar torna-se um risco desnecessário — e até contraproducente.

Os números escondidos nos balanços

Dados da CMVM indicam que o património sob gestão dos fundos de investimento imobiliário ultrapassava os 12 mil milhões de euros em 2024, com forte concentração em Lisboa, Porto e zonas turísticas do Algarve e da Madeira. No entanto, menos de 40% desse património gerava rendimento activo através de arrendamento ou exploração directa.

O restante é composto por imóveis encerrados, em reabilitação sem prazo, ou simplesmente mantidos em carteira. Em muitos casos, os edifícios são detidos por entidades com sede em paraísos fiscais, através de sociedades-veículo que dificultam o rastreio.

“Não há qualquer obrigação legal de colocar os imóveis no mercado. Os fundos operam com total liberdade de gestão. E preferem manter um prédio fechado a sujeitá-lo a contratos de renda controlada ou à instabilidade do mercado de inquilinos”, explica o fiscalista Jorge Roldão.

Habitação como activo, não como direito

Esta lógica puramente financeira entra em choque frontal com a função social da habitação. “Para os fundos, uma casa não é um lugar para viver. É uma linha num portefólio, uma reserva de valor. Arrendar implica desgaste, risco legal, regulação fiscal — tudo o que querem evitar”, diz Carla Silva, da Associação de Inquilinos Lisbonenses.

O resultado? Prédios fechados nos centros urbanos, enquanto milhares de pessoas esperam por uma casa. O relatório estima que cerca de 15% dos imóveis devolutos em Lisboa estão em nome de fundos de investimento, muitos deles estrangeiros.

A situação agrava-se quando os imóveis são retirados do mercado durante anos, gerando escassez artificial e fazendo subir os preços globais. É um mecanismo silencioso de especulação, legal, mas profundamente lesivo do interesse público.

Falta regulação — mas também vontade política

Portugal continua sem uma política fiscal eficaz que penalize a retenção especulativa de imóveis. A majoração do IMI para devolutos só se aplica quando os imóveis estão oficialmente identificados como tal — e muitos não estão. As autarquias nem sempre têm meios para o levantamento exaustivo, e os fundos recorrem a argumentos legais e recursos sucessivos para evitar classificações adversas.

O relatório recomenda:
– Criação de uma taxa extraordinária sobre imóveis urbanos desocupados há mais de 2 anos, independentemente da propriedade;
– Obrigatoriedade de declaração de uso efectivo nas matrizes prediais;
– Reforço dos poderes municipais para penalizar retenção especulativa;
– Maior transparência no registo de propriedade, com identificação real dos beneficiários efectivos.

Além disso, propõe que parte do património devoluto dos fundos possa ser adquirido pelo Estado ou por cooperativas, através de mecanismos de “direito de preferência público alargado”.

Um mercado em desequilíbrio estrutural

A presença excessiva de fundos no mercado de habitação desequilibra estruturalmente o ecossistema urbano. “Estamos a assistir a uma financeirização extrema do espaço habitado. A cidade transforma-se num produto de investimento, e a função habitacional torna-se marginal”, alerta o urbanista Pedro Proença.

A médio prazo, este modelo tende a expulsar a classe média, desarticular comunidades e gerar zonas mortas no coração das cidades. “O paradoxo é brutal: as casas estão lá — só não estão acessíveis, nem disponíveis. Estão a render paradas.”

Vazias, mas valorizadas. É assim que os fundos preferem as casas. Enquanto o Estado hesita e as autarquias se limitam a apelos morais, milhares de fogos permanecem bloqueados, não por impossibilidade técnica — mas por escolha estratégica. A especulação não é acidental: é um modelo. E está a sair demasiado caro.