Resumo
- Para o Conselho Superior da Magistratura, ouvido na fase de consulta pública, a medida “carece de salvaguardas mínimas e pode colidir com a segurança jurídica dos proprietários”.
- A Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) também já alertou para o risco de litígios morosos e custos elevados para as autarquias, caso a lei seja aplicada sem robustez legal.
- A “Proposta de Política de Habitação – Eixos Estratégicos e Recomendações”, que serviu de base à actual legislação, reconhece que o arrendamento forçado só terá eficácia se enquadrado numa estratégia integrada de….
Medida emblemática da “Lei Mais Habitação”, o arrendamento forçado de casas devolutas permanece por aplicar em todo o território nacional. Constitucionalistas alertam para riscos jurídicos, enquanto municípios recuam. O que está em causa: o direito à propriedade ou a ineficácia do Estado?
Desde a sua publicação em 2023, a “Lei Mais Habitação” tornou-se um símbolo controverso das tentativas do Estado português para travar a crise habitacional. Entre as medidas que geraram maior clamor mediático está o arrendamento forçado de casas devolutas — um instrumento legal que permitiria às câmaras municipais requisitar imóveis vagos para fins habitacionais. Um ano depois, a medida continua sem aplicação prática em nenhum município do país.
Mas será por inércia política, ou porque estamos perante um mecanismo legal de difícil execução e constitucionalmente arriscado?
O que diz a lei? E o que não diz?
A medida consta do artigo 15.º da Lei n.º 56/2023. Segundo o diploma, os imóveis identificados como devolutos podem ser objeto de arrendamento coercivo, desde que inseridos em zonas de pressão urbanística e após notificação ao proprietário com prazo de resposta. O valor da renda seria fixado por avaliação independente.
À primeira vista, a norma parece clara. No entanto, juristas e autarcas denunciam a ausência de regulamentação concreta, critérios uniformes e garantias legais suficientes para viabilizar a sua aplicação sem litígios.
“É uma figura legal com vocação de excepção, mas sem meios executivos”, afirma Tiago Mendonça, professor de Direito Administrativo na Universidade do Minho. “A falta de regulamentação — por portaria ou decreto-lei complementar — torna-a, de facto, inaplicável.”
Direito de propriedade: absoluto ou condicionado?
O cerne da polémica reside na tensão entre o direito constitucional à propriedade privada (artigo 62.º da CRP) e o princípio da função social da propriedade. A Constituição admite restrições ao direito de propriedade, desde que fundamentadas, proporcionais e consagradas por lei. A questão é saber se o arrendamento forçado passa esse teste.
“O Estado pode impor limites ao uso da propriedade privada, especialmente em nome do interesse público”, defende Catarina Serra Lopes, constitucionalista. “Mas qualquer restrição deve ser fundamentada com base em critérios de necessidade, adequação e proporcionalidade. Uma medida mal desenhada arrisca ser considerada inconstitucional.”
Para o Conselho Superior da Magistratura, ouvido na fase de consulta pública, a medida “carece de salvaguardas mínimas e pode colidir com a segurança jurídica dos proprietários”.
Os municípios na linha da frente — ou não
Apesar de serem os únicos com competência para aplicar o arrendamento forçado, nenhum município português iniciou qualquer processo desde a entrada em vigor da lei.
Em declarações ao nosso jornal, fonte da Câmara Municipal do Porto admite “falta de meios técnicos e receios jurídicos” para avançar com a medida. Em Lisboa, a vereação da habitação remete para “estudos em curso” e nega qualquer intenção imediata de aplicar o regime.
A Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) também já alertou para o risco de litígios morosos e custos elevados para as autarquias, caso a lei seja aplicada sem robustez legal.
A bomba está no contexto, não na norma
Para muitos juristas, o verdadeiro problema não é jurídico, mas político e administrativo: falta um cadastro fiável de imóveis devolutos, não há um protocolo de avaliação independente, e o poder local não dispõe de recursos humanos ou jurídicos para enfrentar litígios com grandes proprietários ou fundos.
Além disso, a medida nasceu num clima de emergência mediática e polarização ideológica, o que comprometeu a sua maturação técnica.
“Não se combate uma crise estrutural com decretos simbólicos”, critica Jorge Pereira da Silva, especialista em políticas públicas. “O arrendamento forçado devia ser parte de um pacote mais amplo: cadastro nacional de imóveis, incentivos à reabilitação, penalização fiscal efectiva e transparência no uso dos dados.”
E agora, o que fazer?
A “Proposta de Política de Habitação – Eixos Estratégicos e Recomendações”, que serviu de base à actual legislação, reconhece que o arrendamento forçado só terá eficácia se enquadrado numa estratégia integrada de reabilitação urbana, gestão de dados e revisão fiscal.
Entre as sugestões está a criação de uma autoridade metropolitana de habitação, que apoie tecnicamente os municípios, bem como um registo interoperável e em tempo real de imóveis devolutos, alimentado por dados das finanças, da EDP, da água e dos Censos.
Sem isso, o arrendamento forçado corre o risco de se tornar mais uma promessa incumprida — ou pior: uma lei que nunca se quis realmente aplicar.
