O artigo 65.º como promessa não cumprida

Partilha

Resumo

º manda o Estado programar e executar uma política de habitação, estimular a construção subordinada ao interesse geral e estabelecer um sistema de rendas compatível com o rendimento das famílias.
Entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025, o rendimento mediano das famílias portuguesas aumentou cerca de 34% em termos nominais.
A meta dos 26 mil fogos vem de anos anteriores, derrapou sob o Governo do PS e continuou a enfrentar obstáculos sob o Governo da AD.

Entre 2023 e 2026, Portugal aprovou mais leis de habitação do que em qualquer período recente. Foi também quando comprar ou arrendar casa nas grandes cidades se tornou mais difícil. A Constituição promete um direito; o mercado e o Estado entregaram outra coisa.

O preço mediano de uma casa em Lisboa fechou 2025 nos 4875 euros por metro quadrado, depois de ter ultrapassado a barreira dos cinco mil no último trimestre — máximo desde que há registo. No mesmo período em que isto aconteceu, Governos e Parlamentos legislaram sobre habitação como poucas vezes antes.

O artigo 65.º da Constituição diz que todos têm direito a uma habitação de dimensão adequada. Diz-o desde 1976. O problema nunca foi a letra. É a distância entre a letra e a rua.

O que a Constituição obriga — e o que não obriga

Convém ser preciso, porque a imprecisão aqui é frequente e tem custos. O artigo 65.º não obriga o Estado a dar uma casa a cada cidadão. Trata-se de um direito social de natureza programática: impõe ao Estado o dever de criar condições de acesso à habitação, não a obrigação de a fornecer. A responsabilidade do Estado é estrutural, política e institucional, não individual, automática ou incondicional.

A pergunta óbvia é: então o Estado nunca falha a Constituição em matéria de habitação? Falha — mas por omissão de política, não por não entregar chaves. A omissão absoluta do Estado pode ser inconstitucional, mas a mera inexistência de oferta habitacional imediata não o é. É nesta zona cinzenta que mora a discussão. O artigo 65.º manda o Estado programar e executar uma política de habitação, estimular a construção subordinada ao interesse geral e estabelecer um sistema de rendas compatível com o rendimento das famílias. Não é uma promessa de casa. É uma promessa de política. E uma política avalia-se por resultados.

Os resultados

O resultado mais incómodo para qualquer Governo é este: a habitação ficou menos acessível precisamente quando os portugueses passaram a ganhar mais.

Entre o início de 2019 e o terceiro trimestre de 2025, o rendimento mediano das famílias portuguesas aumentou cerca de 34% em termos nominais. Não foi pouco. Mas não chegou perto de acompanhar o que se passava no mercado. No mesmo período, os preços da habitação cresceram muito mais depressa.

O efeito sobre as famílias é mensurável. Em 2019, cerca de 70% dos agregados familiares conseguiam aceder à casa mediana sem ultrapassar uma taxa de esforço de 40%; em 2023, esse universo tinha encolhido para menos de 37% das famílias. Arrendar deixou de ser a saída: o peso da renda no rendimento mediano aproximou-se de metade do rendimento em vários territórios urbanos.

Quem desconfia de médias nacionais tem razão para desconfiar — elas escondem as cidades. Em Lisboa, a conta deixou de fechar de todo. Comprar a casa mediana na capital exige hoje mais do que um salário mediano inteiro. Não uma fração: a totalidade, e ainda sobra conta por pagar.

A política pública que devia contrariar isto

Havia um instrumento desenhado para o efeito. O programa 1.º Direito, financiado pela bazuca europeia, prometia 26 mil casas para famílias carenciadas até junho de 2026.

A execução conta outra história. O 1.º Direito entregou milhares de habitações, mas uma parte reduzida corresponde a construção nova. A maioria resultou de reabilitação ou de aquisição e reabilitação de fogos que já existiam. Reabilitar é necessário. Comprar casa que já estava de pé e entregá-la a uma família é necessário. Mas quase nada disto acrescenta fogos ao país — e o país precisa de fogos a mais, não dos mesmos a circular.

A Comissão Nacional de Acompanhamento do PRR manteve a apreciação deste investimento como “crítico”. Em abril de 2025, registava 21.162 fogos contratados com municípios, mas apenas 1.950 entregues às famílias. Pelo caminho, a reprogramação do PRR reviu metas e instrumentos. A promessa ajustou-se à execução, em vez do contrário.

Não é deste Governo. É do Estado.

Há uma tentação fácil: atribuir a falha a um Governo. Os factos não a permitem. A meta dos 26 mil fogos vem de anos anteriores, derrapou sob o Governo do PS e continuou a enfrentar obstáculos sob o Governo da AD.

O que mudou com a alternância foi o paradigma, não o resultado. O Mais Habitação, aprovado em 2023, apostou em limitar — rendas, alojamento local, casas devolutas. O Governo seguinte chamou-lhe “medidas erradas” e revogou normas como o arrendamento forçado e a contribuição extraordinária sobre o alojamento local, substituindo parte da resposta por apoios e incentivos. Dois paradigmas opostos, três anos de intervalo. Para uma família à procura de casa em Setúbal ou no Porto, a diferença entre os dois manteve-se teórica: o preço subiu sob ambos.

O que está realmente em causa

O artigo 65.º não é uma garantia de casa. É uma garantia de que o Estado leva o problema a sério. Quando o período de maior atividade legislativa coincide com o período de maior degradação do acesso, não é a Constituição que está em falha. É a capacidade do Estado de transformar texto em telhado.

Daquela promessa de 1976, restou o texto intacto e a realidade ao contrário.