Resumo
- O relatório “Casas Devolutas e Crise Habitacional” analisa em detalhe os primeiros passos do programa-piloto lançado pela Câmara Municipal do Porto em parceria com a sociedade Porto Vivo, SRU, e com o apoio de promotores privados e fundos de investimento.
- Em vez de construir parque público, estamos a ceder terrenos a investidores que operam segundo a lógica da rentabilidade máxima”, afirma Ana Rita Alves, investigadora do CES de Coimbra.
- – Aumento imediato da oferta, com prazos de execução curtos (12 a 18 meses);– Arrendamento estável com contratos formais e sem cauções abusivas;– Manutenção profissionalizada dos edifícios;– Redução da pressão sobre o mercado de compra.
No Porto, a aposta num modelo anglo-saxónico de promoção imobiliária visa responder à crise habitacional sem intervenção directa do Estado. Mas poderá esta solução privada garantir rendas acessíveis e estabilidade para quem precisa de casa?
Em tempos de urgência habitacional, o Porto tornou-se o laboratório nacional para testar um modelo importado do Reino Unido e dos Estados Unidos: Built to Rent (BtR), ou seja, construção nova dedicada exclusivamente ao arrendamento de longa duração. A proposta parece, à primeira vista, sensata: atrair investidores privados para construir habitação de raiz, mantendo o património fora da especulação imediata da compra e venda. Mas será esta a solução certa para a crise habitacional portuguesa?
O relatório “Casas Devolutas e Crise Habitacional” analisa em detalhe os primeiros passos do programa-piloto lançado pela Câmara Municipal do Porto em parceria com a sociedade Porto Vivo, SRU, e com o apoio de promotores privados e fundos de investimento. Em 2024, arrancaram os primeiros três projectos BtR nas freguesias de Campanhã, Ramalde e Paranhos, com um total previsto de 730 fogos.
A promessa: mais casas, rendas controladas, zero subsídios públicos
O objectivo declarado é claro: construir habitação a custos controlados, para arrendamento de longa duração (mínimo 10 anos), com contratos estáveis, regras transparentes e manutenção garantida pelos promotores. Em contrapartida, a Câmara disponibiliza terrenos públicos em direito de superfície ou simplifica licenciamentos. Os investidores assumem o risco, mas mantêm a gestão e as receitas.
“É um modelo com provas dadas lá fora, e que pode trazer escala, previsibilidade e profissionalismo ao mercado de arrendamento em Portugal”, defende Rui Moreira, presidente da autarquia, numa entrevista citada no relatório. “Não é uma solução mágica, mas é uma alternativa realista à paralisia do Estado e à informalidade do mercado.”
O município comprometeu-se ainda a garantir que pelo menos 30% dos fogos sejam atribuídos com rendas abaixo do preço de mercado — uma espécie de “segmento acessível” dentro do universo privado. Mas não há subsídios directos, nem qualquer limitação futura à propriedade dos edifícios.
Críticas: acessível para quem?
O modelo não convence todos. Para o economista urbano Francisco Matos, da Universidade do Minho, o problema central reside na definição de “acessível”. “Estamos a falar de rendas entre 600 e 850 euros por um T1 ou T2. Para muitas famílias, isso está fora do alcance. É acessível apenas para a classe média técnica, e mesmo assim com esforço.”
O relatório reforça essa crítica: apesar da retórica de acessibilidade, os contratos BtR não são protegidos por legislação pública de controlo de rendas. E, findo o período mínimo de arrendamento (10 anos), os imóveis podem ser vendidos no mercado livre — regressando ao ciclo especulativo.
Outras vozes alertam para a dependência crescente de fundos imobiliários internacionais. “Estamos a privatizar a política habitacional. Em vez de construir parque público, estamos a ceder terrenos a investidores que operam segundo a lógica da rentabilidade máxima”, afirma Ana Rita Alves, investigadora do CES de Coimbra.
Vantagens estruturais (mas limitadas)
Ainda assim, os defensores do modelo sublinham benefícios importantes:
– Aumento imediato da oferta, com prazos de execução curtos (12 a 18 meses);
– Arrendamento estável com contratos formais e sem cauções abusivas;
– Manutenção profissionalizada dos edifícios;
– Redução da pressão sobre o mercado de compra.
Para Pedro Lacerda, gestor de projectos da Porto Vivo, “o Built to Rent não resolve tudo, mas pode ser parte da resposta. Principalmente se for articulado com outras soluções públicas e cooperativas”.
Para ser modelo, tem de ter critério
O relatório recomenda que o modelo BtR seja adoptado com condições claras:
– contratos vinculativos com limites reais às rendas;
– obrigação de manutenção de função habitacional por 30 anos;
– monitorização pública dos contratos;
– penalizações por incumprimento.
Além disso, sugere que parte dos lucros dos empreendimentos BtR seja reinvestida localmente — em espaços públicos, creches, escolas ou transportes — garantindo que a cidade também ganha com o investimento.
Arrendamento a longo prazo, ou armadilha a médio prazo? A questão está em aberto. O Porto deu o primeiro passo para integrar o sector privado na resposta habitacional. Mas sem regulação forte e compromisso com a função social da habitação, o modelo Built to Rent pode acabar por reproduzir os desequilíbrios que devia resolver.
