Da Comenda a Tróia: a disputa silenciosa pelo acesso ao litoral

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Resumo

o acesso ao litoral, num país que vive de turismo e de sol, deixou de ser um dado adquirido para passar a ser uma matéria de fiscalização.
Entre o empreendimento que estreita o caminho até à areia e a herdade que invoca um título de 1852, a engrenagem é a mesma — espremer o público à conta do privado, à sombra de uma fronteira que ninguém traçou.
Se a delimitação estivesse feita, os donos da Comenda saberiam exatamente até onde vai a sua propriedade, e a população saberia exatamente onde começa a sua praia.

Só 30% da costa portuguesa tem a fronteira entre público e privado oficialmente traçada. O resto é terreno aberto a litígio — e a Comenda é o caso da vez.

O acesso às praias em Portugal assenta numa fronteira que, na maior parte da costa, nunca foi desenhada: cerca de 70% do litoral continua por delimitar. É nesse vazio que crescem disputas como a das cinco praias da Comenda, em Setúbal.

O número está no próprio guia da Agência Portuguesa do Ambiente. Em Portugal Continental existem cerca de 730 autos de delimitação do domínio público hídrico publicados. Olhando só para a faixa litoral, são cerca de 500 — uns com poucos metros, outros com quilómetros — que somam por volta de 280 quilómetros de costa. Trinta por cento do comprimento da linha de costa. O resto, a larga maioria, vive sem fronteira jurídica fixada.

Uma linha de 1864 que ainda manda

O regime continua a girar à volta de uma data. A 31 de dezembro de 1864, D. Luís I declarou públicas as águas do mar e respetivos leitos e margens, os portos e as praias. A partir daí, a areia passou a ser de todos. A APA repete a regra na sua própria página: são públicas as margens e os leitos das águas públicas, com uma exceção — as parcelas reconhecidas como propriedade privada quando se prove que já eram privadas antes de 1864.

Essa exceção é a chave-mestra de quase todos os litígios do litoral. Quem tem um título antigo tenta usá-lo. A Lei n.º 54/2005 permitiu-o, mas com um relógio a contar: as ações de reconhecimento de propriedade privada deviam ser instauradas até 1 de janeiro de 2014, sob pena de a parcela cair em definitivo no domínio público. Legislação posterior, em 2016, voltou a mexer no prazo. Resultado: uma matéria que devia ter ficado arrumada continua a render processos uma década depois.

O caso da vez chama-se Comenda

Seiscentos hectares na Serra da Arrábida, comprados em 2019 por uma sociedade ligada à família Mirpuri por cerca de 16 milhões de euros. Registo de propriedade privada desde 1852 — antes da linha de 1864. E uma ação no tribunal de Setúbal, a 4833/25.7T8STB, em que os donos querem alargar os limites da propriedade até ao areal de cinco praias.

A Comenda tem um historial que dá força à desconfiança. Em 2021, os proprietários vedaram o Parque de Merendas. A Câmara derrubou as vedações em 2023. O Supremo Tribunal de Justiça sustentou que a empresa não é dona daquele parque. E, por cima de tudo, a delimitação do domínio público hídrico naquela zona arrasta-se desde 1989. Trinta e sete anos sem se saber, com papel passado, onde acaba a herdade e começa o que é de todos.

Tróia não está mais longe do que parece

Quem acha que isto é um problema só de Setúbal engana-se de mapa. Em julho de 2025, a APA lançou uma operação de fiscalização às praias concessionadas entre Tróia e Melides — 45 quilómetros de areal no concelho de Grândola. O Ministério do Ambiente e Energia veio dizer o óbvio com ar de novidade: as praias são bem de domínio público, e o Estado tem a missão de garantir que sejam acessíveis a todos.

Foram detetadas irregularidades. Na maioria, segundo o Governo, as concessões cumpriam a lei. Mas o gesto valeu pela mensagem: o acesso ao litoral, num país que vive de turismo e de sol, deixou de ser um dado adquirido para passar a ser uma matéria de fiscalização. Entre o empreendimento que estreita o caminho até à areia e a herdade que invoca um título de 1852, a engrenagem é a mesma — espremer o público à conta do privado, à sombra de uma fronteira que ninguém traçou.

O ausente de sempre é o Estado

A tentação é apontar ao milionário de serviço. É mais arrumado ter um vilão com nome. Mas o protagonista desta história não é nenhuma família — é a inércia do Estado.

Se a delimitação estivesse feita, os donos da Comenda saberiam exatamente até onde vai a sua propriedade, e a população saberia exatamente onde começa a sua praia. Não haveria processo, nem petição, nem domingos de protesto em Albarquel. A indefinição não é um acidente: é uma escolha de não decidir, repetida governo após governo. E cada ano sem decisão é um convite a mais um título antigo desencantado de uma gaveta.

Uma garantia há, na lei, que ninguém costuma referir: mesmo quando o tribunal reconhece propriedade privada sobre uma margem, mantém-se uma servidão de uso público — acesso à água e passagem ao longo dela. No papel, o portão é ilegal. No terreno, já vimos o que valeu o papel em 2021, quando foi preciso a GNR e maquinaria municipal para abrir o que a lei dizia estar aberto.

O que está em jogo para quem vai à praia

A dúvida do banhista é simples e legítima: amanhã ainda posso estender a toalha aqui? A resposta honesta é que depende — de um título do tempo das diligências a cavalo, de um tribunal de comarca, e de um Estado que tem competência para acabar com a ambiguidade e há 37 anos não o faz.

A praia é um daqueles bens que só damos por eles quando os perdemos. Setúbal deu por ela em 2021, à frente de uma vedação. O país inteiro arrisca dar por ela praia a praia, processo a processo, enquanto 70% da costa continuar à espera de uma linha no mapa.