Como uma praia se torna privada em Portugal — e o que isso muda no acesso

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Resumo

Foi o momento em que o Estado português desenhou a fronteira entre o que é de todos e o que é de cada um, à beira da água.
Saber se a ação da Comenda chega a tempo, e em que termos, é parte do que o juiz terá de decidir.
em 2021, os proprietários vedaram o Parque de Merendas e só uma intervenção da Câmara, com a GNR a assegurar a operação, devolveu o espaço ao público.

A maioria assume que toda a areia é pública e intocável. A lei portuguesa guarda uma exceção de 1864 — e é por essa fresta que entra o processo das cinco praias de Setúbal.

Uma ação no tribunal de Setúbal reacendeu uma dúvida que quase ninguém sabe responder: uma praia privada é possível em Portugal? A resposta curta é sim, em condições estreitas e antigas.

A dúvida não nasceu agora. Nasceu de um processo, o 4833/25.7T8STB, em que os donos da Herdade da Comenda querem que o tribunal alargue os limites da sua propriedade até abranger o areal de cinco praias da Arrábida. O Bloco de Esquerda chama-lhe privatização. Os proprietários invocam um direito. Entre uma coisa e outra está uma lei que poucos leram e que decide tudo.

Todas as praias são públicas?

Por regra, sim. As praias, os leitos e as margens do mar pertencem ao chamado domínio público marítimo. São bens fora do comércio: não se vendem, não se compram, não se ganham por usucapião. Pertencem a todos porque não pertencem a ninguém em particular.

Esta regra tem data de nascimento. A 31 de dezembro de 1864, um decreto régio de D. Luís I declarou públicas as águas do mar e os respetivos leitos e margens, os portos e as praias, os rios navegáveis com as suas margens. Foi o momento em que o Estado português desenhou a fronteira entre o que é de todos e o que é de cada um, à beira da água.

Então como é que uma praia se torna privada?

Aqui entra a exceção. E é uma exceção real, não um truque de advogados.

A Lei n.º 54/2005, no seu artigo 15.º, reconhece os direitos de quem já era dono antes de o Estado fechar a porta. Quem provar, por documento legítimo, que uma parcela de leito ou margem do mar já era propriedade particular antes de 31 de dezembro de 1864 — ou antes de 22 de março de 1868, no caso das arribas alcantiladas — tem direito ao reconhecimento judicial dessa propriedade. O Estado não confiscou o que já era privado em 1864. Limitou-se a travar a partir dali.

É aqui que a Comenda encaixa. A herdade surge registada como propriedade privada desde 1852 — doze anos antes da linha de corte. Não é um detalhe. É a engrenagem inteira. Sem esse título antigo, a ação não teria por onde pegar. Com ele, deixa de ser um capricho e passa a ser uma pretensão que o tribunal tem de apreciar.

A lei impôs prazos para estes pedidos, e os prazos foram mexidos ao longo dos anos — a Lei n.º 31/2016 voltou a abrir a questão. Saber se a ação da Comenda chega a tempo, e em que termos, é parte do que o juiz terá de decidir. Não é matéria fechada.

Se o tribunal reconhecer a propriedade, perco o acesso à praia?

Esta é a pergunta que a indignação costuma saltar por cima. E a resposta incomoda os dois lados.

Não, o acesso não cai automaticamente. Mesmo quando o tribunal reconhece propriedade privada sobre leitos e margens, a lei mantém sobre essa parcela uma servidão administrativa de uso público: o direito de aceder às águas e de passar ao longo delas. O dono não levanta muros à vontade nem faz obras sem autorização da entidade que gere as águas públicas. Propriedade, neste caso, não é o mesmo que portão.

Quer isto dizer que privatizar uma praia equivale a vedá-la? Não, do ponto de vista estritamente legal. A servidão existe para impedir exatamente esse final. Mas a história recente da própria Comenda explica por que tanta gente não acredita nesta garantia: em 2021, os proprietários vedaram o Parque de Merendas e só uma intervenção da Câmara, com a GNR a assegurar a operação, devolveu o espaço ao público. Entre o que a lei promete e o que acontece no terreno costuma haver uma vedação metálica.

O que está em jogo na Comenda?

Seiscentos hectares dentro do Parque Natural da Arrábida. A herdade foi comprada em 2019 pela Seven Properties, sociedade ligada à família Mirpuri, por cerca de 16 milhões de euros. O palácio, classificado como património cultural municipal, foi alvo de obras. As praias de Albarquel, Esguelha, Rainha, Comenda e Rasca ficam na frente de água deste território.

O Supremo Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre uma parte deste mosaico. Num acórdão anterior, considerou improcedente uma ação dos proprietários e sustentou que a Seven Properties não é dona do Parque de Merendas. Isso não resolve o caso das praias: o areal em disputa agora é, ou não, parcela juridicamente distinta — outro ponto que o tribunal terá de separar.

Numa manhã de domingo em Albarquel, uma mulher com a cadeira de praia debaixo do braço resumiu o assunto a um dirigente do Bloco numa frase só: "Daqui a pouco tiram-nos tudo." Não citou a Lei 54/2005. Não precisava. O medo de perder o acesso fala mais alto do que o artigo 15.º.

Porque é que isto se arrasta há tanto tempo?

Porque o Estado nunca acabou o trabalho de casa. A delimitação do domínio público hídrico naquela zona — o procedimento que fixa, no mapa, onde termina o público e começa o privado — arrasta-se desde 1989. Mais de três décadas sem fronteira desenhada.

É essa indefinição que abre espaço aos tribunais. Enquanto ninguém traça a linha de forma definitiva, cada dono com um título antigo tem incentivo para tentar a sua sorte processo a processo. A lentidão do Estado não é neutra: é matéria-prima de litígio.

A pergunta que fica não é se a família tem ou não um título de 1852. Tem. A pergunta é quanto vale, em 2026, um pergaminho assinado antes de existir caminho-de-ferro em Portugal — e quem é que paga a conta enquanto a justiça decide.